吴亚军退隐引发股价巨震，龙湖集团“去地产化”路在何方？

来源：牛耳财经

吴亚军表面告退其实仍然站在龙湖身边，去地产化陈序平接班能否玩转“去地产化”尚未可知。吴亚

11月18日，军退价巨龙湖集团（HK.00960）以20.1港元报收，隐引距离10月31日的发股最低点涨幅超过了176%。

但距9月16日的震龙高点30.35港元，仍有不小差距。湖集何方且不说更早之前，团路今年2月份龙湖集团股价曾高达46.32元。去地产化

仅从近期资本市场表现来看，吴亚龙湖似乎已经度过了高层变动带来的军退价巨冲击。

然而，隐引事情远非如此简单。发股

11月16日，震龙惠誉评级将龙湖的湖集何方评级展望从“稳定”调整为“负面”，并确认其长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级及其未偿优先票据评级为“BBB”。

此前的11月1日，穆迪也刚刚将龙湖集团的评级展望从稳定调整至负面。

穆迪高级副总裁Kaven Tsang解释说：“负面展望反映了穆迪的观点，即龙湖集团在波动的商业和融资环境下的关键人事变动可能会削弱其运营和融资稳定性。这反过来可能会降低其强大的流动性缓冲，而流动性缓冲对于在市场逆境下保持信用质量至关重要。”

这一切都缘于此前不久的一场震动地产圈的重大人事变动。

10月28日，龙湖突然宣布公司创始人吴亚军因年龄及身体的原因辞去执行董事和董事会主席职务。同时，由执行董事兼首席执行官，年仅40岁的陈序平接任董事会主席一职。

10月31日，受此消息影响，龙湖股价一度下跌超40%，创下历史最大单日跌幅。

就在今年3月底，胡润研究院发布的《2022胡润全球白手起家女企业家榜》中，龙湖掌门人、58岁的吴亚军以1050亿元人民币的身价高居榜首，成为全球最成功的女企业家。

作为跟王石、许家印同时代的地产大佬，吴亚军此番退出似乎代表着一个地产时代的终结，在她身后的龙湖此时高举的已然是一面“去地产化”的大旗。

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传奇创始人告退

中国指数研究院最新发布的2022年中国房地产企业1至9月销售排名数据显示，龙湖以累计实现销售额1455亿元排名第九。排在其前面的基本都是保利、万科、中海这些央企国企性质的地产巨头。

在龙湖官网上是这样介绍的——“龙湖集团1993年创建于重庆，发展于全国，涵盖地产开发、商业投资、租赁住房等多航道业务，目前业务已遍布全国100余个城市。”

从零开始到拥有千亿市值，龙湖用了不到30年，这一商业传奇的背后就是吴亚军的传奇人生。

吴亚军是土生土长的重庆人，大学毕业后先做了技术员，后又当了一名记者。

1993年，吴亚军下海创业，开始时做建材生意。1995年，吴亚军与中建科合作，开始涉足房地产业。

吴亚军接手的第一个项目是龙湖南苑住宅小区。吴亚军一心想把它做成行业标杆，后来果真实现。吴亚军索性以项目名称“龙湖”二字作为了公司的名称。

1997年，重庆成为直辖市。凭借在业界的口碑，龙湖在吴亚军的悉心经营下也进入了快车道，在重庆开发了多个优质项目。

在此后的十年时间里，龙湖从重庆走向了全国，并于2009年在港交所挂牌上市。

随着龙湖的上市，吴亚军也以273亿的身价超过了碧桂园的杨慧妍，成为中国内地女首富。

然而，财富毕竟不是万能的，它有时候还会带来痛苦。

在创业初期，吴亚军和丈夫蔡奎携手经营，龙湖就像他们的孩子一样茁壮成长。

但是，就像很多孩子长大后，父母反而选择离异一样，吴亚军和蔡奎的婚姻此时也走到了尽头。

2012 年11月，香港媒体曝出吴亚军离婚消息，蔡奎由此分得了超过200 亿港元的资产。离婚前二人有个协议，蔡奎手中的股票由吴亚军代持，吴亚军由此成为龙湖唯一的控制人。

2012年底，龙湖发布公告称，吴亚军女士和蔡奎先生以和平、友好的方式解除婚约关系。

10年后，吴亚军与龙湖表面上的工作关系也走到尽头。

同王石、许家印相比，吴亚军的谢幕低调了许多，但仍然在资本市场激起了不小的波澜。

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股价巨幅波动

由于受到地产行业及公司自身各种利空消息的影响，截至10月28日收盘，龙湖股价自最高点跌幅已超过70%。在股吧中，深受其害的众多投资者纷纷吐槽公司股价持续下跌。

在此背景下，10月28日发布的人事更迭消息带给市场致命一击。

在股价大跌的同时，“18龙湖06”、“21龙湖01”、“20龙湖05”、“G17龙湖3”、“G17龙湖2”等多笔债券，也多次出现了盘中临停。

投资者担心，吴亚军所称的因身体原因请辞只是一个托辞，龙湖或许还有不为人知的其他风险。

事实上，早在两个月前，瑞银就因“担心现金流消耗”，将龙湖评级下调至“中性”。同时，由于市场传言“龙湖存在商票逾期的状况”，导致龙湖股票大幅下跌。

有媒体报道称，在当晚举行的电话会议上，龙湖集团管理层人士回应商票逾期传言称，“这是完全的谣言，关注到相关源头，已经准备追诉。”

此番吴亚军请辞，难免投资者会浮想联翩。

而龙湖看上去对此有备而来。

10月30日，龙湖召开了投资者会议，CFO赵轶表示正在安排提前偿还债务。

10月31日中午，龙湖宣布当日提前偿还2023年到期的部分银团贷款51亿港元。同时，龙湖控股股东以平均价格每股9.53港元增持300万股。

10月31日晚，龙湖再次公告，控股股东Charm Talent当日于公开市场买入其发行的于2027年到期的2.5亿美元3.375%优先票据，购入本金500万美元。

11月1日，龙湖股价开始企稳上涨。在当日，龙湖又宣布提前偿还2023年到期的部分银团贷款金额34.5亿港元。

11月2日，龙湖宣布控股股东Charm Talent于当日在公开市场增持100万股，价格为11.27港元。

但11月3日，龙湖股价再次下跌，并以-8.24%收盘。

此后的几个交易日，龙湖及其大股东又多次购买了公司发行的优先票据。

截至目前，龙湖大股东动用了超过7000万港元增持股票，购入的优先票据达到了2800万美元，龙湖也购买了900万美元优先票据。此外，在10天之内，龙湖提前偿还的债务超过了100亿港元。

这些努力终于见到成效，龙湖股价从10月31日最低时的7.26港元已上涨至11月9日最高时的16.22港元，其间最大涨幅超过了123%。

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“去地产化”知易行难

在资本市场闪转腾挪的同时，龙湖在另一个战场也没有闲着。

公开数据显示，从9月底至今，不到2个月的时间里，龙湖已在全国第三轮集中土拍中购入11幅地块，范围包括北京、上海、合肥、西安等地，累计投入超100亿元。截至目前，龙湖共获取25块地，总建筑面积301万平方米，合计权益地价达到222亿元。

但实际上，对当下的房地产企业来说，获得土地资源固然重要，然而，如何解决销售问题才是企业生存的根本。

财报显示，2019年至2022年上半年，龙湖的经营活动现金流净额已从342亿元减至42亿元。其背后反映出的就是销售额的下滑，尽管龙湖今年第三季度合约销售额同比增长了0.8%至598亿元，但在今年前9月，龙湖集团合约销售额仅为1455亿元，同比下滑了28%。

让投资者担心的还有，龙湖的总负债水平总体依然呈上升趋势。

公开数据显示，从2018年到2021年，龙湖总负债已从3660亿元增至6537亿元；资产负债率从72.22%增至74.66%。今年上半年，龙湖总负债为6632亿元，负债率为74.61%。

10月30日，陈序平在接任后首场投资者交流会上给出承诺：“未来5年，龙湖的目标是商业、租赁住房、空间服务、智慧营造这四个经营性航道能够产生的利润占比过半，收入占整个集团的30%。到那个时候，应该说龙湖就完成了去地产化。20年之后，我们地产之外的经营性收入目标是要做到千亿。”

财报数据显示，龙湖上半年商业投资收入约46亿元，同比增长26%；租赁租房收入约12亿元，同比增长11%。

然而，面对目前龙湖几千亿的盘子，上述这些新业务的收入几乎可以忽略不计，龙湖至少在相当长的时间里依然要依赖房地产业务的营收和利润过日子。

陈序平也许可以控制房地产业务的发展速度，但是如何完成“去地产化”绝对是一个地狱级难度的任务。

事实上，“去地产化”早已是地产界都想摘的果子。早在2018年，地产界就掀起了一轮“去地产化”浪潮。在那一年，大连万达商业地产改名为大连万达商业管理集团；保利地产更名为控股集团；时代地产更名为时代中国。

就连龙湖自己，也是在那一年将龙湖地产公司改名为龙湖集团控股公司。

只是，改名只是第一步，也是最简单的一步。

由于住宅开发产业遭遇天花板，众多开发商都开始各显其能，选择进入商业地产、酒店、写字楼、科技、教育等领域，寻找新的赢利点。

但是，目前真正的“去地产化”成功者还只是凤毛麟角。

究其原因，与房地产业动辄几百亿、上千亿的体量相比，其他与房地产相关的产业至少在短时期内是很难撑起重任的。

吴亚军当然知道“去地产化”究竟意味着什么。而这也许恰是其选择由陈序平担当“去地产化”重任的原因所在。

有市场观点认为，如果成功，吴亚军选择陈序平可称有眼光，龙湖也可真正实现顺利交接；如果失败，吴亚军选择重出江湖也未可知。

截至目前，吴亚军通过家族信托持有龙湖42.6%的股权，其前夫蔡奎通过家族信托持有龙湖22.9%的股权，由吴亚军代持，吴亚军仍为龙湖实控人，公司股权结构没有发生任何变更。从这意义上讲，吴亚军只是隐退而已。

据媒体报道，吴亚军在辞职后明确表示：“我自己虽然辞任了董事长，但仍然是这个公司的战略顾问，如果序平他们有各种各样的问题，欢迎随时来咨询我。”

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